不動産投資を一から始めようとされる方は、
ぜひお読みください！
不適切な不動産管理は、家賃回収の滞り、稼働率の低下、建物劣化と資産価値の早い低減、稚拙なクレーム対応によるトラブル拡大など、「負の循環」を招く恐れがあります。
資産価値を適切に維持する上でも、不動産投資と不動産管理の関係は密接です。
そして、多くの不動産投資家は管理を専門の管理会社に委託しています。
皆さんに知っていただきたいのは、
「不動産管理会社はどんな仕事をしているのか」
「どれくらいの費用が必要なのか」
「良い不動産管理会社を選ぶにはどういう基準を持っておくべきか」。
これらについて、これから解説していきます。
一般的に、売りに出されている投資用物件には利回りが表示されています。
実は、この利回りは満室時の想定利回りで、空室がある場合を考慮されていないものがほとんどです。
つまり、満室稼働に至らず空室が出ると、その分利回りが下がってしまうのですが、そのことに気がつくような紹介のされ方はほとんど見かけません。
空室のない状態を維持することが、不動産管理の原点であり、不動産投資は、取得した後の管理からが本番と言えます。
いかに空室率を低くするか、また建物状態を健全に保ち続けるか、という面で管理業務に求められることは多く、しかもどの業務も複雑で、「不動産を使った経営戦略」のようなものと言えます。
管理がうまくいくと、物件の利回りが下がることなく長期的な不動産経営が可能となり、投資効果も長い期間で期待できるものになります。
逆に、管理がうまくいかないと、利回りは下がり、建物劣化は早く進み、思った通りの効果が見込めなくなります。
不動産管理に失敗することは、不動産投資に失敗したことになる
と言っても過言ではありません。
不動産管理は特に資格を必要としないので、所有者自らが行うことも可能です。
ですが、実際の不動産管理業務はやること多岐に渡り、かつ面倒なことも多いため、最近は管理業務を専門の会社に委託する場合が大変増えています。
管理会社の数は非常に多く、取り扱う物件の規模や地域性、管理会社の考え方などによって、特徴がそれぞれ異なります。
そのため不動産投資を成功させるには、管理業務を安心して任せられる管理会社を見つけ、パートナーとして自分の味方にすることが出来るかが、重要なカギを握っています。
不動産管理とは？
不動産管理会社の業務は大きく
「建物管理」と「入居者管理」に分類され、
それぞれ以下のようになります。
建物管理
不動産物件のハード面における管理
BM（ビルメンテナンス）とも言う
入居者管理
不動産物件のハード面における管理
PM（プロパティマネジメント）とも言う
それぞれの項目には、さらに細かい業務があり、どれも専門的です。
不動産管理は、ほぼすべての賃貸経営に関する仕事を任されていると言ってもよく、不動産オーナーにとっても大変重要な存在である言えます。
不動産投資では、運営にかかるコストを抑える一方で、いかに稼働率を高く維持するかがとても重要です。
空室率の上昇は、家賃収入の減少を意味し、結果として利回りの低下を招くので、常に100%稼働の実現へ向けた努力が必要です。そのために大切なのは、物件の魅力づくりと、魅力が長く続くための運営であり、その役割を担っているのが管理会社です。
不動産管理によって稼働率が100%を超すことはないので、購入時に提示されている表面利回りを超えることはありませんが、建物劣化そして利回り低下をできる限り抑えていくことができれば、比較的長い間、投資の目的を達成しやすく、健全な運用と可能となります。
その鍵を握っているのが、適切な不動産管理と言えます。
不動産所有者から管理会社へ任せる管理業務には、契約形態に伴い、２つの方法があります。
1つは「管理代行」、もう1つは「サブリース」です。
「不動産管理業務とは？」で挙げた、
建物管理※1・入居者管理※2のような業務
メリット
賃貸市況に応じた、高めの家賃設定が可能
デメリット
満室稼働までに時間がかかる場合がある
家賃保証とも呼ばれる物件の借上げ契約
所有者の物件を管理会社が一括借りし、
管理会社が実際の入居者を入れ、彼らから
家賃を得るもの
メリット
空室リスクとは無縁になる
苦情処理・対応に時間を取られない
管理運営に手間がかからない
デメリット
一括借り上げのため、家賃収入が低くなる
細かい入居者審査はできない
管理会社による借上げが終了した場合、
ゼロからのスタートとなる
管理代行とサブリース、いずれの場合もメリットとデメリットがあります。
概略としては、管理代行は収益の最大化が図れる一方で稼働リスクがあり、サブリースはその逆と言えるでしょう。
ご自身に合う方法を選ぶことも大切ですが、同じように大切なのが管理会社の言いなりにならず、より良い条件を引き出せるよう、信用できる管理会社を見つけ、条件をじっくり詰めることです。
そのためにも、管理業務や管理会社に関する情報を前もって集めておくことをお勧めします。
不動産管理会社に委託をする場合の管理手数料についてですが、テレビや交通広告で宣伝を打っているような大手管理会社と、地域密着型の中小の管理会社とでは、傾向が大きく分かれます。
大手の管理手数料が高い印象ですが、大手には全国規模のネットワークを活かした集客力や、企業体としての信用力などの付加価値があるので、その分高くなると考えることができます。
一方、中小には中小のメリットがあり、選び方によって、まさにパートナーと言える管理会社との出会いが生まれる場合もあります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 大手管理業者 |
・高い知名度、ブランド ・知名度ゆえの集客力 ・管理品質が安定 |
・手数料が高い ・サービスが事務的 ・人事異動で担当者と信頼関係を作りにくい |
| 地域密着の 中小管理業者 |
・地域に精通、豊富な人脈 ・地域密着のため信頼を裏切らない ・長い付き合いから信頼関係を作りやすい |
・知名度、ブランド力で劣る ・人手不足によってサービスが低下することも ・担当者の当たり外れが大きい |
それぞれの管理会社に特徴や強みがありますので、ご自身の投資物件の場合、どのような管理会社が期待に応えてくれそうか。よく検討することが大切です。
どうしても費用が気になるので、管理会社へお願いすることを出来るだけ少なくして、費用を浮かせたい、と考える投資家は多いと思います。しかし、特にこれまでご説明させていただいたように、不動産管理はやることが多く、そのほとんどに専門的な知識と経験が必要な世界です。
失敗しない不動産投資をお考えの方にとって、専門的なノウハウを知る機会を持たないまま、手探りでやろうとするのは失敗につながる恐れもあり、好ましくありません。
そのため、物件状況を鑑みながら、「管理会社に何を任せたいか」「管理会社から何を学びたいか」を具体的に決めておくことが前提として大切です。
例えば、入居者系の管理業務は、特に難易度が高いため、集客力に弱みを感じられる物件については、入居者付けの業務に強みを持つ管理会社に委託するなど、不動産投資を失敗に終わらせないための課題をしっかりと共有してもらえる管理会社に付いてもらうことが大切です。
不動産は、すでに入居者の付いている物件を購入したとしても、その入居者が永久に入居しているわけではなく、いつかは必ず待機される時がやって来ます。
その後、また稼働を元に戻すためには、集客をしなければなりません。
１）でも述べましたが、入居者系の管理業務は比較的難易度が高く、専門性と根気が求められます。
その対策としては、集客力の高い不動産管理会社を選ぶことも大切になります。
集客力を持っているかどうかは、入居者管理の能力を知る上で重要なポイントです。
建物管理が行き届いているのは当然であることに加え、立地周辺の賃貸ニーズをよく理解していること、潜在的な入居者とのネットワークが豊富であること、また集客へ向けた物件魅力のアピールが上手な管理会社は、集客力が高いと言え、その管理会社がしっかり物件の管理を行っていれば、自然に集客力は高くなるはずです。
管理会社の規模に見られるメリットとデメリットについては先ほどご紹介しましたが、それ以外の決定的な判断基準になるものとして、実際に「信頼できそうな人か」という視点も大切です。
特に、安心して不動産管理を任せることのできるパートナーとして管理会社を探したい場合、所有物件の魅力や弱みなどを客観的に判断し、適切なアプローチが提案できるような「誠実さ」「提案力」も必要ですし、直接関わることになる担当者の対応や人柄に接して、「相性が合うか」「信頼できそうか」という感覚的な評価も考慮する必要があります。
万が一、何かしらの問題が生じ、共に解決へ向けた取り組みを行う際、その担当者に人間的な嫌悪感や不信感があると、それが大きく引っ掛かってしまい、決定的な不信感になってしまうからです。
不動産はビジネスとしても比較的規模の大きいもので、その点だけが取りざたされがちですが、暮らしや地域を支える器として、不動産を通じてできる関連性や影響力に面白さを感じて仕事にしている人、また、不動産業をより信頼性のあるビジネスにしていくために努力している人が、少なからずいます。
こういう人たちはビジネスの手段としてだけではなく、投資効率を上げることに並々ならぶ知見を持つ人、暮らしや地域の魅力を向上する手段として不動産業務に関わる人、また、自身も不動産投資の経験があり、投資家目線に立ったサービスを提供する人など、不動産投資を考える人にとって共感できるポイントを具体的に持って不動産管理業務を行う管理会社として、存在します。
管理会社のバックグラウンドをHPなどでよく調べてみることも大切です。
実際の仕事ぶりに触れるためにも、候補に挙げた管理会社による管理物件をいくつか見てみましょう。
清掃やメンテナンスが行き届いているか、入居者のトラブルがないか、防犯上の配慮がなされているか、といったことは実際に物件を見ると雰囲気で感じることができます。
共用部が汚い、投函されたチラシが散乱している、ごみ置き場が汚い、植栽が伸び放題になっているなどは、日常の細かい管理が行き届いていないと判断できます。また共用部に家財道具や自転車などを置いているのが常態化しているような物件は、入居者のモラルに改善の余地があると考えられ、それらに対する対策を管理会社ができていない、と読み取ることができます。
不動産投資は短期的なものではなく、数年、もしくは数十年先まで関わることが普通と言えます。
しかしながら、それだけの年数が経つと不動産市場環境が大きく変わっているのは当然です。
所有物件、もしくは購入予定物件について5年後、10年後はどんな状態になっているのか、また場合によっては、どのタイミングで売却するのか、といった将来を見据えた計画性が必要です。
責任感の高い管理会社であれば、不動産市況の読み取り方とともに、手放すタイミングまでの計画を予め想定してくれることも少なくありません。
見積もりを受けた管理会社からの提案に、「物件の将来計画」という要素が含まれているかどうかも重要なチェックポイントと言えます。
私たちエイペストは、
「不動産オーナーによる、不動産オーナーのための
アセットマネジメント」を通じて、
「安全な不動産投資」「高度な不動産管理」
「信頼できる不動産業界」の実現に貢献します。
